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海南高端酒店隱藏過剩危機(jī)預(yù)計(jì)明年入住率僅三成

發(fā)布時(shí)間:2024-08-26 01:43:50    次瀏覽

  碧海藍(lán)天、四季花香,海南島獨(dú)特的熱帶自然資源,一直充滿著誘人的召喚力,讓國(guó)內(nèi)外的游人無法抗拒。

  2010年開始,海南搭上了“國(guó)際旅游島”的快車,資本的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入正在改變這座熱帶海島的原始面貌。北起海口、南至三亞,在海南綿延數(shù)百公里的蔚藍(lán)色海岸線上,大大小小的地產(chǎn)商們屯兵布陣,用鋼筋、水泥把沙灘美景圍筑起來,在平地上蓋起了旅游度假酒店和商品住宅。

  現(xiàn)在,海南已經(jīng)成為我國(guó)高端度假酒店最集中的區(qū)域。與此同時(shí),還有多個(gè)靠海圍起的工地。

  然而,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),高檔酒店的扎堆背后,卻隱藏著過剩的危機(jī)。不僅如此,同質(zhì)化問題也逐漸開始凸顯。海南省政協(xié)調(diào)研報(bào)告顯示,預(yù)計(jì)到2015年,??凇⑷齺喛头科骄_房率將降為30%左右。

  從??诿捞m機(jī)場(chǎng)一路向南,經(jīng)文昌、瓊海、五指山、陵水,直到三亞,高速路沿途可見酒店廣告和房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,大型房產(chǎn)項(xiàng)目和高端度假酒店點(diǎn)綴其中。

  國(guó)際旅游島、免稅等系列政策落地,引來了大量開發(fā)商。不經(jīng)意間,無數(shù)資金涌向海南這座聚寶盆:圈地、蓋房子、建酒店。

  以三亞亞龍灣中心廣場(chǎng)為中心向兩側(cè)延伸,湛藍(lán)色的海水和銀白色的沙灘近在咫尺。不過,亞龍灣的海岸線基本已被開發(fā),沿路建起的高端酒店建筑和蔥郁的熱帶植物擋住了觀賞視線,海水陽光似乎變成了酒店住客的獨(dú)享。

  這只是三亞度假資源 “私有化”的一角。放眼三亞乃至海南,酒店資源其實(shí)已經(jīng)呈現(xiàn)“過?!钡膽B(tài)勢(shì),海南已經(jīng)超過北京、上海,成為中國(guó)高星酒店和品牌酒店最多的地方。

  根據(jù)海南省政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)在今年初形成的《我?。êD希┪逍羌?jí)酒店發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研報(bào)告》,按嚴(yán)格的五星級(jí)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),海南省已掛牌五星級(jí)酒店共23家,其中三亞12家,???家。按相當(dāng)于五星級(jí)實(shí)力標(biāo)準(zhǔn)(或待評(píng)五星級(jí)),三亞至少有31家,??谥辽儆?4家。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前從海南省旅游委了解的最新數(shù)據(jù)顯示,目前海南省已開業(yè)五星級(jí)飯店25家,客房數(shù)9404間,床位14973個(gè);已開業(yè)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)飯店40家,客房數(shù)14680間;在建和擬建五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)飯店約40家,客房數(shù)超過15000間。

  三亞市旅游信息中心工作人員也告訴記者,去年三亞市掛牌五星級(jí)酒店12家,五星級(jí)酒店(含掛牌和非掛牌)50家。

  距離三亞約70公里的陵水黎族自治縣,短短幾年已經(jīng)成為開發(fā)商眼中的香餑餑,境內(nèi)三灣(香水灣、清水灣和土福灣)從北向南57公里的海岸線,成為海南濱海旅游開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域,旅游地產(chǎn)業(yè)的興旺給貧困的陵水縣帶來了豐厚的財(cái)政收入。

  海南省陵水縣一位當(dāng)?shù)毓賳T向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,目前陵水縣有5家高檔酒店,29家在建酒店,聚集著富力、綠城、雅居樂等20多家地產(chǎn)商。

  據(jù)海棠灣(樓盤資料業(yè)主論壇)管委會(huì)旅游發(fā)展局局長(zhǎng)葉凱中透露,海棠灣今年將有3到4家一線海景酒店開業(yè),新增客房近1800間。此外,華潤(rùn)在石梅灣打造的石梅灣九里項(xiàng)目,占地12平方公里,引進(jìn)多家五星級(jí)酒店,并配備游艇碼頭、直升機(jī)停機(jī)坪、大型綜合購(gòu)物中心、高爾夫球場(chǎng)等多項(xiàng)高端旅游度假設(shè)施。

  一邊是扎堆的高端酒店,另一邊是為稀缺的海岸資源而爭(zhēng)相涌入的資本,海南高端旅游資源正在面臨過剩的煩惱。

  海南省政協(xié)日前召開海南五星級(jí)酒店發(fā)展情況專題協(xié)商會(huì)。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,海南省政協(xié)主席于迅在會(huì)上表示,在國(guó)際旅游島建設(shè)的大背景下,海南省接待過夜游客年均增長(zhǎng)13%,五星級(jí)酒店實(shí)現(xiàn)了高速的發(fā)展,但同時(shí)也面臨著外部環(huán)境出現(xiàn)變化、競(jìng)爭(zhēng)壓力增大、客房供給過剩等諸多問題。

  攜程旅行網(wǎng)大住宿事業(yè)部國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)部華東南區(qū)總經(jīng)理崔燕向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,海南高端酒店淡季訂單接近四成,旺季在七成以上,季節(jié)性差異明顯?!昂D细叨司频晗鄬?duì)集中,很小的區(qū)域內(nèi)聚集了幾十家高端酒店,到了旺季明顯供大于求。但酒店同質(zhì)化明顯,缺少主題或獨(dú)特風(fēng)格,淡季價(jià)格混亂。”

  “如此多的高星級(jí)酒店扎堆,實(shí)際上是一種資源的過剩和浪費(fèi)?!焙D鲜÷糜伟l(fā)展研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王健生認(rèn)為,海南高端酒店市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡,同質(zhì)化嚴(yán)重。

  “這主要是因?yàn)榫频瓴季殖霈F(xiàn)扎堆,并不能說明海南酒店真的出現(xiàn)飽和,要說有問題,也就是結(jié)構(gòu)性問題。海南屬于高端酒店密集地區(qū),但基本上扎堆在海灣區(qū)和靠海市縣,酒店除了名稱不一樣外,建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、資源配置和服務(wù)細(xì)節(jié)相差不大?!蓖踅∩f。

  他進(jìn)一步談到,一些新建的酒店一味追求超五星級(jí)和七星級(jí)等“高星級(jí)”,使得酒店檔次和客源結(jié)構(gòu)發(fā)展形成矛盾。

  市場(chǎng)接近飽和,使得高檔酒店面臨很大的挑戰(zhàn)。華美顧問機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供的數(shù)據(jù)顯示,2010年至2013年期間,三亞過夜游客同比上升31.93%、15.93%、7.95%、10.32%,旅游收入同比上升34.57%、15.09%、19.59%、18.63%,酒店出租率同比上升0.82%、1.39%、5.77%(暫無2013年數(shù)據(jù))。

  不過,當(dāng)?shù)氐木频隊(duì)I業(yè)收入?yún)s呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢(shì)。另外,持續(xù)上漲的運(yùn)營(yíng)成本也在不斷壓縮酒店利潤(rùn)。趙煥焱指出,酒店的運(yùn)營(yíng)成本正在持續(xù)上升。

  記者從三亞市旅游信息中心了解到的數(shù)據(jù)顯示,去年三亞掛牌五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)1366元,酒店出租率為68%;五星級(jí)酒店(含掛牌與非掛牌)平均房?jī)r(jià)為1039元,平均出租率為55%。三亞旅游委副主任鄭聰輝此前向媒體介紹,三亞高檔酒店入住率往年一直在70%左右,2013年已降到60%以下。

  海南省政協(xié)調(diào)研報(bào)告亦顯示,根據(jù)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》,2020年海南年接待國(guó)內(nèi)外游客將達(dá)到7680萬人次,按照10%的比率推算,五星級(jí)酒店的年需求游客人次不會(huì)超過800萬人次。但由于海南五星級(jí)酒店業(yè)的超前發(fā)展,現(xiàn)有年實(shí)際接待能力已高達(dá)2800萬人次。近兩年海南五星級(jí)酒店數(shù)量還在快速增長(zhǎng),且已出現(xiàn)開房率偏低的情況,預(yù)計(jì)2015年??凇⑷齺喛头科骄_房率將降為30%左右。

  實(shí)際上,據(jù)記者了解,2010年海南國(guó)際旅游島獲批,旅游產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化,但促進(jìn)了房地產(chǎn)和高檔酒店的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

  海南省一位不愿具名的政府人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,當(dāng)?shù)卣蔷频晖顿Y熱潮背后的推手。

  2010年初,國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》公布,海南國(guó)際旅游島正式上升為“國(guó)家戰(zhàn)略”,嗅覺敏銳的開發(fā)商們攜資本來到這座熱帶海島。

  吸引更多外地人來此度假,這其中既有機(jī)遇,亦有難題。王健生告訴記者,政府現(xiàn)在并不推崇過去一波行情里的旅游地產(chǎn),不少開發(fā)商一次性獲利后就離開了海南。

  海南當(dāng)?shù)卣部吹搅朔康禺a(chǎn)超速發(fā)展的弊端,已經(jīng)著手對(duì)島內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)做出一些限制,包括“沿海區(qū)域自平均大潮高潮線米范圍內(nèi)不得建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目”;“適當(dāng)降低純商品住房開發(fā)的比例”等。2014年,海南省政府再次強(qiáng)調(diào),降低普通商品住房比例,優(yōu)化酒店業(yè)結(jié)構(gòu),發(fā)展高端經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)。

  上述不愿具名的政府人士還談到,現(xiàn)在政府已經(jīng)不允許開發(fā)商直接開發(fā)商品房,會(huì)在土地規(guī)劃中要求附帶建設(shè)酒店等配套設(shè)施。“對(duì)政府來說,開發(fā)商品房是一次性稅收,建酒店就是長(zhǎng)期收入了,這筆買賣比較劃算,一家有400間客房的五星級(jí)酒店每年交稅可以達(dá)到2000萬元。”

  王健生也坦言,政府把稀缺的度假公共資源變成私屬資源是一大誤區(qū)。國(guó)際上成熟的規(guī)劃一般是公共的海灘,然后有一個(gè)公共的長(zhǎng)廊、綠化帶,然后是馬路,地方特色的酒店群落,然后是交通主干道,再往后才是房地產(chǎn)??v向是主題街區(qū),街區(qū)內(nèi)有很多通道,里面有酒吧、餐飲、購(gòu)物店或者畫廊。

  但在海南,開發(fā)商建酒店卻是“醉翁之意不在酒”。一位長(zhǎng)期關(guān)注海南旅游生態(tài)發(fā)展的行業(yè)人士分析稱,不少開發(fā)商只把高端酒店當(dāng)做住宅商品房的配套,按照地產(chǎn)思維開發(fā)酒店,不按市場(chǎng)規(guī)律出招?!奥糜瓮顿Y屬于細(xì)水長(zhǎng)流,房地產(chǎn)是一次性投資、賺快錢,兩者比起來開發(fā)商更愿意后者。”

  而在酒店經(jīng)營(yíng)上,開發(fā)商也不會(huì)動(dòng)那么多心思。該行業(yè)人士強(qiáng)調(diào),由于酒店投資方與經(jīng)營(yíng)方分離,投資方往往對(duì)酒店的現(xiàn)金流不感冒,不會(huì)根據(jù)市場(chǎng)供求調(diào)整酒店房間定價(jià),因此不少酒店時(shí)常在淡季出現(xiàn)價(jià)格高、入住率不高的情況。與周邊的東南亞國(guó)家相比,海南沒有廉價(jià)航空,進(jìn)出港交通成本高,如果沒有大力宣傳促銷,很難在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。長(zhǎng)此以往,在一些偏遠(yuǎn)地帶的海灣,酒店入住率基本不足三成。

  在海南生活多年的韓女士也表示,三亞周邊不少海灣已經(jīng)被一些私人老板承包用來開發(fā),海邊濕氣重,即便是歐式風(fēng)格的高端酒店建好不到一年時(shí)間,長(zhǎng)期腐蝕也會(huì)導(dǎo)致外墻脫落、室內(nèi)長(zhǎng)滿霉斑?!斑@些酒店建得光鮮亮麗,但平時(shí)幾乎沒什么人住?!?/p>

  長(zhǎng)期從事高端酒店管理的專業(yè)人士王小姐表示,一般來說,高檔酒店的入住率達(dá)到40%~50%才能盈利。三亞的酒店行情較好,“一般國(guó)際知名品牌的高檔酒店在一線年,二、三線年才能收回成本。”而在三亞乃至海南,酒店開業(yè)3年就能盈利,一晚過萬元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)讓其他未進(jìn)入者看紅了眼。

  不過,高度同質(zhì)化的直接后果是,價(jià)格成為消費(fèi)者最敏感的因素,海南高端酒店開始走下價(jià)格神壇,不約而同地打價(jià)格戰(zhàn)、推出促銷套餐。

  資料顯示,2012年三亞酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況總體回落,出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)境況。僅“五一”期間,三亞市酒店開房率同比下降了12.1%,而客房量卻同比增長(zhǎng)了5.7%。去年“十一”期間,三亞235家旅游飯店客房?jī)r(jià)格總水平同比下降10%以上。

  多位酒店行業(yè)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者談到,三亞酒店的主要訂單來自于會(huì)議團(tuán)體。

  海南某展會(huì)公司工作人員邵先生稱,不少公司會(huì)把年會(huì)放到冬季,酒店價(jià)格基本上比淡季至少翻番,而淡季的預(yù)定價(jià)格可以比市場(chǎng)公開價(jià)格便宜上百元?!暗緝扇倬湍苡喌竭€不錯(cuò)的酒店,五星級(jí)酒店也處于價(jià)格低谷,這時(shí)候就特別歡迎會(huì)議訂單?!?/p>

  現(xiàn)在,已經(jīng)有不少海南高星酒店在淡季時(shí)通過三天兩夜或四天三夜旅游套餐吸引自助游的散客,套餐包含酒店住宿、機(jī)場(chǎng)接送、景點(diǎn)門票、餐飲套餐等增值服務(wù),定價(jià)基本在1500元至3000元不等。而在旺季,這樣的價(jià)位可能只相當(dāng)于一晚的房?jī)r(jià)。

  不過,海南高端酒店要想成功突圍就必須保持核心競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究所海南研究所所長(zhǎng)夏鋒則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,海南已經(jīng)成為我國(guó)重要的外事活動(dòng)區(qū)域,中高端酒店良性發(fā)展是未來趨勢(shì)。

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