近幾年來(lái)，大量高端酒店陷入“甩賣(mài)潮”，德信體育APP掛牌拍賣(mài)的數(shù)量增多，引發(fā)媒體關(guān)注。

　　根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年1到7月，全國(guó)共342個(gè)高端酒店被拍賣(mài)，但85%的結(jié)果是流拍。

　　這種趨勢(shì)，在2023年已經(jīng)露出苗頭。德信體育APP去年6月20日，重慶解放碑威斯汀酒店以10.38億元起拍，但因無(wú)人競(jìng)拍而流標(biāo)。

　　包括北京的建國(guó)鉑萃酒店、新華聯(lián)麗景灣酒店、上海虹口喜來(lái)登酒店、廣州鳳凰山旅游度假村等多宗酒店均通過(guò)法拍完成交易。

　　盡管法拍資產(chǎn)中有一些是爛尾項(xiàng)目，但也有部分處于正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。這些資產(chǎn)因股東債務(wù)問(wèn)題被法拍，通常價(jià)格折讓?zhuān)M(jìn)而提升了買(mǎi)家的回報(bào)率

　　整體來(lái)看，這些高端酒店的出售方通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，比如金茂、華僑城、碧桂園等。

　　類(lèi)似情況曾在2014年也發(fā)生過(guò)，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店大規(guī)模上線(xiàn)，德信體育APP經(jīng)歷過(guò)一波“甩賣(mài)潮”。

　　最近這一現(xiàn)象再次出現(xiàn)，究其原因還是如今房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，地產(chǎn)公司資金壓力巨大，急需出售資產(chǎn)來(lái)減輕債務(wù)、現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。

　　而這次地產(chǎn)商割下的“肉”，正在逐漸被國(guó)企、煤老板及其他實(shí)力雄厚的民企接盤(pán)。

　　去年，金峰水泥以40.73億元的價(jià)格，先后收購(gòu)了虹口三至喜來(lái)登酒店和上海寶格麗酒店。

　　此外，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，團(tuán)隊(duì)客群對(duì)價(jià)格波動(dòng)非常敏感，且成本控制更為嚴(yán)格。這也極大限制了高端酒店目前的收益水平。

　　由于酒店業(yè)態(tài)建造成本高、 運(yùn)營(yíng)要求高、市場(chǎng)敏感度高、現(xiàn)金流可預(yù)見(jiàn)性相對(duì)較低，且市場(chǎng)流動(dòng)難度大，高端酒店和度假村的業(yè)主們目前承受著巨大的壓力。

　　但需要指出的是，2023年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，而高端星級(jí)酒店資產(chǎn)則成為了家族投資者關(guān)注的重點(diǎn)，成為他們的防御性投資首選。

　　隨著公募REITs為長(zhǎng)租公寓提供了明確的退出渠道，以及國(guó)家出臺(tái)了支持長(zhǎng)租公寓的政策，酒店資產(chǎn)，特別是那些小體量且適合改造為長(zhǎng)租公寓的酒店，變得更加受歡迎。

　　相較于寫(xiě)字樓資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)在出售時(shí)“折價(jià)”較低，能帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和增值潛力。

　　在一線(xiàn)城市，類(lèi)似交易的價(jià)格也相對(duì)較高。2023年全年，共有22筆酒店大宗交易，酒店交易額占全年總交易額的7%，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都是近五年的新高。

　　當(dāng)然，所有人都心中有數(shù)，高端酒店——“地產(chǎn)升值+租金紅利+運(yùn)營(yíng)收益”的構(gòu)成，正在發(fā)生變化。

　　在地產(chǎn)上行期，酒店業(yè)主自持物業(yè)時(shí)，主要關(guān)注的是物業(yè)的升值收益，因此往往會(huì)選擇高奢酒店品牌來(lái)提升物業(yè)價(jià)值。

　　在租金上漲階段，酒店的加盟商通過(guò)提前簽訂長(zhǎng)期租約，能夠鎖定較低的租金，雖然這些租金低于未來(lái)市場(chǎng)租金的上漲幅度，但他們因此能獲得租金紅利。

　　未來(lái)如果物業(yè)和租金紅利減弱，運(yùn)營(yíng)收益的權(quán)重將日益凸顯，這可能會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)出現(xiàn)巨大變化。

　　一些買(mǎi)家認(rèn)為當(dāng)前價(jià)格低迷是入手的好時(shí)機(jī)，將現(xiàn)在視此為“撿漏”良機(jī)，期待市場(chǎng)回暖后能夠獲得較高的回報(bào)。