在國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)，存量市場(chǎng)已被討論多年，如今一個(gè)顯而易見的現(xiàn)象是，酒店的存量市場(chǎng)正在逐步向高端酒店進(jìn)發(fā)，尤其是一批早些年有過輝煌，在新周期下卻經(jīng)營(yíng)不善的高端酒店，迎來了新生的契機(jī)。

　　不過，存量的改造，并非總是成功，其背后也需要精準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)操盤。前段時(shí)間，我們探訪了南北湖宜何度假酒店，其借力文化撬動(dòng)存量升級(jí)的模式，頗有值得學(xué)習(xí)借鑒之處。

　　如果說過去幾年的國(guó)內(nèi)酒店存量市場(chǎng)，更多是圍繞在經(jīng)濟(jì)型、中端酒店上，如今隨著市場(chǎng)不斷發(fā)展，消費(fèi)觀念同步演進(jìn)，個(gè)性化需求日益增長(zhǎng)，越來越多高端酒店的翻牌也正成為趨勢(shì)，高星酒店頻頻進(jìn)入資產(chǎn)交易市場(chǎng)，數(shù)據(jù)顯示，僅2024年一季度就有21個(gè)億元以上酒店進(jìn)入法拍流程。與此同時(shí)，不少酒店集團(tuán)也推出了針對(duì)高端存量市場(chǎng)的品牌，如洲際旗下的Voco、萬達(dá)旗下的萬達(dá)頤華、華住旗下的美侖美奐等。種種跡象無不表明，酒店存量，正在“高端化”。

　　其一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。在過去，不少高端酒店是在地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)下被動(dòng)開發(fā)的，缺乏成熟的商業(yè)模式和商業(yè)邏輯，跳出了常規(guī)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在投資回報(bào)上也并沒有過多要求。但隨著地產(chǎn)時(shí)代結(jié)束，這一批高端酒店需直面有更多新對(duì)手的市場(chǎng)當(dāng)下，除了國(guó)際酒店集團(tuán)紛紛引入旗下新興高端品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)之外，國(guó)內(nèi)的酒店集團(tuán)也在積極培育自己的高端線，這些品牌，往往更能觸達(dá)新一代消費(fèi)者訴求，同時(shí)，也給存量高端酒店，帶來極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)壓迫。

　　其二是自身的老化。存量高端酒店于外，面臨的是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，于內(nèi)則需面對(duì)自身物業(yè)老舊、服務(wù)僵化等問題。隨著新一代消費(fèi)者崛起，他們有著自己的時(shí)代審美與個(gè)性化、品質(zhì)化需求，如果存量高端酒店無法在產(chǎn)品、服務(wù)、營(yíng)銷、擴(kuò)張上帶來新意，就很難在市場(chǎng)中立足。

　　正如有業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)存量資產(chǎn)精雕細(xì)琢的改造將會(huì)是酒店行業(yè)近一段時(shí)間非常重要的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。未來，高端存量酒店將回歸到產(chǎn)品品質(zhì)的“本源”，更注重客人體驗(yàn)，具備更多的文化屬性。正如翻牌而來的南北湖宜何度假酒店，其通過少量資金的改造，輔以文化的深度運(yùn)營(yíng)，德信體育網(wǎng)址實(shí)現(xiàn)了平均房?jī)r(jià)從300+元到650元的提升，全年平均Revpar能夠達(dá)到550元。

　　在南北湖宜何度假的高端存量改造中，可以極為明顯地看到，“文化”是核心的立足點(diǎn)，串起了“主題定調(diào)－公區(qū)輕改－客房換品－打造賣點(diǎn)”的運(yùn)營(yíng)公式。

　　縱觀南北湖宜何度假酒店的整個(gè)項(xiàng)目條件，并不算差，酒店位于嘉興南北湖景區(qū)里的酒店，67間客房，帶會(huì)議室和餐廳，整體的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，以中式與東方文化為主。

　　星塵酒管運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)?wèi){借 25 年度假領(lǐng)域豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，確定引入宜何品牌旗下“朝”系列，并將南北湖宜何度假酒店定調(diào)為“宋韻”主題酒店。

　　團(tuán)隊(duì)對(duì)于“宋韻”的打造，并不僅僅停留于概念，而是深入到每一個(gè)空間細(xì)節(jié)，在視覺體驗(yàn)感官上率先定調(diào)。從進(jìn)入酒店大堂的瞬間，我們就能看到從大堂一系列宋詞、宋畫元素，文化感撲面而來，大堂中央地面上則擺放了一個(gè)投壺，在等候入住的時(shí)候，客人能體驗(yàn)到獨(dú)特而又能傳達(dá)文化的娛樂形式。

　　南北湖宜何度假酒店的酒店員工的制服，則都是搭配酒店“宋韻”主題的漢服，不同崗位，有著不同的著裝，頗有一種穿越古今的沉浸感。

　　在客房中，則遵循小改的原則，增加了一些結(jié)合“宋韻”的小元素，比如絹布卷軸形的服務(wù)手冊(cè)等。

　　空間的文化感，僅僅能夠?yàn)樽】蛶頊\層的感受，而那些圍繞文化而打造的鮮活場(chǎng)景，則能帶動(dòng)心靈共鳴。

　　在酒店的公區(qū)廊道兩邊，別出心裁地以宋代花燈作為裝飾，花費(fèi)不算多，但卻成為酒店一個(gè)極為出彩的拍照打卡點(diǎn)，吸引了不少游客到來。

　　尤為值得關(guān)注的，是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)基于“宋韻”主題所打造的宋宴餐飲體系，帶來了一套圍繞文化的獨(dú)特用餐場(chǎng)景。

　　宋宴以九雅（焚香、品茗、酌酒、聽雨、賞雪、侯月、蒔花、尋幽、撫琴）為框架基礎(chǔ)，每一雅都有對(duì)應(yīng)的菜品，這些菜品，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)花了不少時(shí)間打磨，力求做到滿足“色、香、味、形、意”五感，全面提升用餐體驗(yàn)。同時(shí)，席間還會(huì)有酒店的文化大使對(duì)每道菜進(jìn)行典故講解，力求將文化概念做足。

　　南北湖宜何度假酒店嘗試了不少多元化產(chǎn)品的引入，結(jié)合傳統(tǒng)文化資源，落地主題體驗(yàn)活動(dòng)和特色玩法，以吸引更多客人到來。

　　比如這段時(shí)間，酒店運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)就與本地的療愈團(tuán)隊(duì)合作，打造冥想+頌缽+健康餐食的產(chǎn)品，這一產(chǎn)品，不僅面向住客客人，本地散客也可報(bào)名，為酒店帶來更豐富產(chǎn)品的同時(shí)，也創(chuàng)造了額外收入。

　　當(dāng)下，對(duì)于存量進(jìn)行更新?lián)Q代，已成為高端酒店實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)擴(kuò)容并進(jìn)入第二生命周期的重要手段，但也正如我們?cè)谖恼麻_頭提到的，并非只要存量改造，都能實(shí)現(xiàn)酒店的新生。南北湖宜何度假酒店的成功，無疑帶來了高端酒店存量改造的幾條啟示。

　　對(duì)于高端酒店存量改造而言，一味進(jìn)行翻新并不足夠，而是需要一條主線，層層深入，這樣才能讓改造有主次、有取舍。

　　南北湖宜何度假酒店在存量改造的高明之處，在于其在一開始就給自己定下了“宋韻”的概念，酒店的一切改造都可圍繞著這一概念展開并深化，既能避免不必要的投入，也能讓酒店概念不斷深入人心，為酒店打上足夠鮮明的標(biāo)簽。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，“就當(dāng)下的投資環(huán)境來看，無論是投資人還是品牌方更傾向于輕改模式改造時(shí)間短、投入成本少、回報(bào)周期更快。但從存量市場(chǎng)這幾年的發(fā)展來看，過去的輕改過多地停留在硬件煥新也就對(duì)老舊物業(yè)的翻新改造，而忽略了運(yùn)營(yíng)升級(jí)特別是結(jié)合外部市場(chǎng)變化和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境來對(duì)存量酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)加持。這就導(dǎo)致，輕改的價(jià)值并沒有充分發(fā)揮作用。”

　　南北湖宜何度假酒店則遵循輕軟裝，重運(yùn)營(yíng)的原則，在滿足住宿體驗(yàn)需求的基礎(chǔ)上，不對(duì)酒店進(jìn)行大面積拆改，更多是聚焦運(yùn)營(yíng)的價(jià)值，把錢花在刀刃上，真正做到盤活存量資產(chǎn)。

　　在輕軟裝，重運(yùn)營(yíng)的大原則下，南北湖宜何度假酒店在運(yùn)營(yíng)上，采取的則是先利潤(rùn)，后投入的策略，在有了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)以后，再逐步增加投入，以期在如今不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，追求更多的確定性。

　　比如酒店運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)與客群進(jìn)行了較為深刻的考察，進(jìn)而推出了“宋宴”的餐飲體系，酒店常規(guī)的餐飲人均在100左右，而這套宋宴的人均則在300左右，處于一個(gè)并不算高但又頗為合理的價(jià)格區(qū)間，因此在本地商務(wù)宴請(qǐng)市場(chǎng)中非常受歡迎，為酒店提供了不少的餐飲收入貢獻(xiàn)。

　　在酒店存量時(shí)代的大背景下，越來越多高端酒店通過存量改造，以迎接“第二春”。但“換牌”并不等于“煥新”，正如南北湖宜何度假酒店，以“文化杠桿”，撬動(dòng)存量升級(jí)，只有在大趨勢(shì)中，尋得自己的立足之道，將自身產(chǎn)品融入本地客群的酒店品牌與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，才能真正在這一時(shí)代，站穩(wěn)腳跟！

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